Les enjeux de démographie (vieillissement de la population) et d’adaptation au réchauffement climatique sont décisifs dans l’accompagnement du développement économique du territoire. Par ailleurs, la loi ZAN qui porte les objectifs de préservation des ressources agricoles et naturelles se traduit par une baisse des disponibilités foncières.


En préambule, il est important de savoir que l’agglomération distingue l’activité commerciale des acticités économiques de production :

  • Il s’agit de permettre un développement des activités innovantes sur le territoire et de soutenir l’activité de production présentielle (bâtiment).
  • de revitaliser prioritairement les bourgs et centres-villes, les surfaces commerciales de plus de 1000 m² étant soumises à Autorisation d’Urbanisme Commercial.


    Urbanisme : dans les zones d’activité économique, la mutualisation comme vecteur de liens social et de qualité de vie et de sobriété énergétique :

    Pour ce qui concerne la qualité urbanistique des ZAE, les urbanistes explorent diverses pistes pour donner à ces zones des caractéristiques plus proches des lieux de vie :
  • les déplacements se feront le plus possible à pieds ou avec des moyens doux
  • les services à la personnes pourront y être développés, afin que tout soit à portée de main et que la qualité de vie y soit équivalente à celle des lieux de vie : mini-crèches, postes, cantines, convivialité …
    La lutte contre le réchauffement climatique et l’effondrement de la biodiversité pourront s’incarner dans des îlots constitués d’espaces verts, de continuités hydrologiques et écologiques (Trame verte et trame bleue). Certains de ces îlots pourront être aussi des lieux de convivialité et de rencontre, des lieux de restauration en commun (aménités).
    Pour aller plus loin : https://www.caue44.com/wp-content/uploads/2022/01/reinventer-la-zone-dactivite.pdf

Aménités dans les zones commerciales

  • Energie : on voit émerger sur notre territoire des logiques de solidarité, comme l’on voit avec Guérande Atlantique, association d’entreprise de Guérande, qui a déjà réfléchi à cet aspect et a mis en place un projet de mutualisation de production d’énergie en installant des panneaux photovoltaïques sur le toit d’une entreprise, en en partageant la production avec des entreprises voisines.


    Des dispositifs pour optimiser le foncier et préserver les espaces naturels, forestiers et agricoles :

  • @zaé : qu’est-ce que c’est ?

    @zaé est un outil de mesure de la consommation foncière en France dans les Zones d’Activité Economiques qui a été mis en place sur la communauté de communes Lorient Agglo et Blavet Bellevue Océan afin de disposer d’évaluations performantes concernant les zones d’activité économique : Actuellement, les ZAE sont mal connues car mal inventoriées. Elles représentent 19 % de la consommation foncière en France pour une durée de vie moyenne de 40 ans. cette expérimentation a été encadrée par la Banque des Territoires et le CEREMA et porté par la Caisse des Dépôts.

    La loi Climat et Résilience impose dans les ZAE un inventaire parcellaire : identification des surfaces, des propriétaires et occupants . Ce dispositif a pour ambition de permettre la détection de gisement de foncier, mais il n’est pas encore suffisamment précis pour traduire exactement les taux d’occupation : parfois tout ou partie du foncier est peu ou pas utilisée. Ce sont les services fiscaux qui fournissent les données mais l’occupation réelle des parcelles/bâtis nécessite l’envoi sur le terrain de techniciens, ce qui n’a pas encore été fait.

    Gratuit pour les collectivités (financé par la Caisse des Dépôts) @zaé permettrait de créer des atlas à l’échelle des territoires, de manière normée, donc plus facile que les systèmes hétéroclites actuels.
    Il servirait à identifier les opportunités de développement, les vacances et à répertorier les zones de pollutions (travail avec le BRGM).
    Il s’agit d’observer le caractère « mutable » de l’existant commercial et productif.
    Mais l’inventaire du foncier économique n’est pas le seul vecteur de développement ; il faut aussi que les demandes d’installations correspondent aux besoins du territoire car la plupart du temps, la demande en foncier dépasse la disponibilité réelle : sur Lorient, l’agglo prévoyait 350 Ha de ZAE quand la loi ZAN à réduit l’offre à 9 Ha !… La loi Climat et Résilience et ZAN vont donc obliger les territoires à optimiser la pertinence des installations dans les ZAE, peut-être en instaurant des critères à l’installation (paysagers, environnementaux, taux d’emploi, comment s’inscrit la logistique dans le territoire, circuits courts ou pas, production locale ou pas, critère de densification, Economie sociale et solidaire…) ?
    Enfin, encore faut-il que les collectivités disposent des fonds nécessaires au déploiement de leur politiques économiques : Lorient Agglo travaille en régie ce qui l’abstient du paiement de la TVA et lui procure les moyens de la maîtrise foncière.
    La difficulté des choix stratégiques de développement réside aussi dans l’homogénéité du développement du secteur économique avec les autres secteurs : logements, infrastructures, services à la personne …
    De surcroît, les attentes urbanistiques, environnementales et climatiques se font plus pressantes : le CEREMA met à disposition des collectivité son expertise pour la transition écologique et la cohésion des territoires.

  • Bail à construction : qu’est-ce que c’est ?

    Le foncier appartient à la collectivité et les entreprise disposent alors d’un droit de propriété limité dans le temps, moyennant un loyer modique à la collectivité qui récupère le droit de propriété au terme du contrat. Elle pourra alors reconduire un nouveau bail si le bâti est louable ou encore procéder à sa démolition et reproposer un nouveau bail à construire.
    Ce dispositif de bail à construction permet de réduire les charges d’investissement des entreprises tout en procurant aux EPCI une maîtrise du foncier, afin de le recycler en fin de bail et selon la volonté politique, d’imprimer une orientation économique au territoire.
    La durée du bail est suffisamment longue pour donner de la lisibilité à l’entreprise mais inférieure à la durée d’amortissement pour permettre un retour sur investissement.
    Ce dispositif reste un bail, avec toute la variabilité inhérente à ce type de contrat ; des entreprises pourraient redouter de ne pas avoir de lisibilité ni de maîtrise de leur appareil productif. La prise de risque d’investissement peut sembler incohérente avec l’économie réelle d’une entreprise. Est-ce que ce type de zone de baux à construire garantit suffisamment la possibilité pour les entreprises de déployer des spécificités techniques ?

  • Les critères à l installation et si oui, lesquels ?

    Afin de garantir l’adaptation du secteur économique à la lutte contre le réchauffement climatique, certaines entreprises s’engagent dans une nouvelle forme de comptabilité. En effet, si l’on pense souvent la naissance de l’écriture comme un acte littéraire, on oublie souvent que cette démarche était avant tout un moyen d’évaluer nos rapports à notre environnement immédiat en terme de consommation de ressources et d’échanges : les premières écritures cunéiformes comptabilisaient les échanges commerciaux et les productions. Conscient de cette dimension, certain chercheurs en comptabilité (hé, oui, ça existe !) imaginent la réintégration de ces pratiques d’évaluation dans la comptabilité : en plus de comptabiliser les performances économiques et financières d’une entreprise, on établirait une comptabilité des impacts et des ressources consommées par nos activités de production : GES, pollution, imperméabilisation, destruction de biodiversité, mais aussi puits de carbone, logistique vertueuse, …
    En plus des nouveaux métiers induits, ces nouvelles normes comptables (et juridiques ?) seraient de nouveaux critères d’évaluation et, comme n’importe quelle comptabilité analytique, permettraient d’avoir les outils de prise de décision en matière de stratégie de développement, ainsi que de nouvelles données de valorisation des entreprises, sur les marchés d’investissement par exemple.

    Plus simplement, les collectivités pourraient établir des critères à l’installation de différentes natures : environnement, inclusion, solidarité, résilience, émission de CO², imbrication dans le tissus local et impact logistique, artisanat et agroalimentaire locaux, projets innovants en cohérence avec le territoire … à prendre en compte pour chaque implantation d’entreprise sur les nouvelles zones d’activité économique ou encore dans les espaces économiques à réhabiliter lorsque la collectivité déploie une stratégie de préemption en vue de réutiliser du foncier dans les zones d’activité actuelles (voir @zaé ci-dessus). La complexité de la définition des critères mériterait la mise en place d’une cellule de réflexion associant habitants, acteurs et collectivités.
    La limite du dispositif est de ne pas créer de discrimination économique en contradiction avec notre principe de liberté commerciale, mais d’infléchir progressivement notre économie vers une trajectoire plus vertueuse.

    L’Etat a déjà entamé une démarche à destination des sites industriels de manière à porter la décarbonation des sites les plus émetteurs : la labellisation ZIBAC permet d’avoir une politique de développement des sites industriels en répondant au mieux aux enjeux environnementaux : « L’appel à projets « ZIBAC »  a pour objectif d’accélérer fortement la décarbonation à l’échelle d’une grande zone industrielle, en favorisant les synergies et les coopérations d’acteurs. À travers ce programme, l’État s’engage pour accompagner les territoires dans leur transformation écologique et énergétique afin de gagner en compétitivité et en attractivité pour soutenir la reprise de l’activité économique.
    Ces zones ont vocation à constituer des territoires pionniers de la décarbonation de l’industrie française ainsi que des territoires industriels « clé en main » pour les entreprises désireuses d’investir dans la transition écologique, afin d’en faire un levier majeur de réindustrialisation verte.
    Le 16 janvier dernier, les deux premiers lauréats de l’appel à projets « Zones Industrielles Bas Carbone » (ZIBAC) ont été annoncés. Il s’agit des projets des bassins industriels de Dunkerque et de Fos-sur-Mer. Annoncé le 28 avril, la zone industrialo-portuaire du Havre est la troisième lauréate de cet appel à projets ZIBAC. Le 26 juillet, Loire Estuaire est devenu le 4e lauréat de l’appel à projets « Zones industrielles Bas Carbone ».

Si des zones aussi émettrices que les zones industrielles portuaires parviennent à planifier la décarbonation de leurs activités, il est raisonnable de penser qu’une zone d’artisanat ou de petites productions serait à même de le faire, peut-être en commençant par la norme ISO 26000 qui définit les critères de la Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE).

  • Choix stratégiques de développement des territoire : lesquels ?

    Notre territoire est fortement typé par son économie littorale : tourisme de masse, secteur du bâtiment corrélé à la pression foncière importante et à l’attractivité locale, même si nous avons préservé jusqu’à présent une activité agricole importante mais dont la pérennité peut interroger au vu de l’actualité (traités internationaux, contraintes environnementales, climat …).

    On sait depuis le Covid que la garantie d’avoir un tourisme à toute épreuve n’est pas évidente.
    Même en allongeant la saisonnalité de fréquentation touristique sur le territoire, nous aurons toujours des actifs qui viennent travailler pour répondre à la demande mais repartent au bout de quelques mois. La difficulté de recrutement de main d’oeuvre dans ce secteur est le premier problème auquel doivent faire face les professionnels, même s’ils se sont depuis le Covid mobilisés pour assortir les emplois saisonniers de possibilités de logement.
    Sur le plan environnemental et sur celui de la qualité de vie en général, le tourisme n’est pas sans conséquence pour ce qu’il génère de sur-fréquentation, de difficulté de circulation et de coût à assumer par la collectivité pour permettre l’accueil de tous ces flux (routes, assainissements, réseaux, pression foncière pour générer une capacité d’accueil touristique , animations gratuites … ).

    Il en est de même pour l’activité du secteur du bâtiment, très consommateur d’énergie et de sable (extrait au large de St Nazaire), émetteur de GES et surtout très dépendant de la santé économique du reste de l’économie, depuis l’inflation jusqu’au prix de l’énergie carbonée et électrique, en passant par les risques de récession économique à une échelle supérieure (austérité, Europe, relations internationales, tensions sur les droits de douanes, les conflits, tensions sur les approvisionnement en acier, en énergie …). Pourtant, le vieillissement de la population sur notre territoire va nécessiter d’attirer et de fixer les jeunes actifs. Si la gentrification dont parlent les urbanistes permet de fortement augmenter la qualité de vie dans les zones les plus proches des centres-villes, elle rejette malheureusement les populations les moins aisées comme les jeunes actifs à la périphérie. Par ailleurs, c’est la production de biens qui génère le plus de valeur ajoutée et qui permet donc de fournir la part la plus importante en terme de recettes économiques et fiscales.
    Pour toutes ces raisons, il semble que si notre territoire souhaite un équilibre juste, démographique, social et économique pour l’avenir, avec une forte capacité d’adaptation, il paraît impératif de se donner les moyens fonciers, financiers et pédagogiques (formations) de permettre l’émergence d’une activité économique diverse, moins impactante sur le plan environnemental, faisant appel à des profils variés et pluriels en terme de compétences, en capacité de se loger sur le territoire en rééquilibrant peut-être les tensions sur l’immobilier.
    Notre potentiel agricole, conchylicole et halieutique ne demande qu’à être davantage valorisé, depuis le secteur du bâtiment pour qui il peut être une source de production locale de matériaux, jusqu’à la gastronomie qui peut largement s’appuyer sur nos activités primaires locales. le secteur du bâtiment peut être incité progressivement à se tourner vers les nouveaux modes et métiers de construction.
    Le tourisme peut évoluer vers un accueil plus ciblé qualitativement et peut-être tisser plus de liens en direction des autres secteurs d’activité. Pour que ces ajustements voient le jour, nos élus doivent avoir la volonté et l’envie de les faire émerger, et ce de manière uniforme sur notre territoire ; la production de logements de conception « update » doit être qualitativement équivalente sur l’ensemble du territoire.

    Enfin, l’innovation, pour peu qu’elle réponde aux objectifs de sobriété et de transition écologique, est appelée à trouver toute sa place sur notre territoire avec à la clef, des emplois majoritairement plus qualifiés et plus divers.
    A titre d’exemple, la métropole de Bordeaux héberge une entreprise de production de véhicules électriques légers ; l’entreprise ne vend pas seulement des voitures, mais aussi un concept industriel de sobriété d’approvisionnement et de foncier : l’usine d’assemblage tient dans quatre Algéco ! La gazelle, une voiture électrique conçue à Bordeaux – YouTube
    Si une filière de recyclage des matériaux composites qui composent cette voiture est mise en place, on est proche de la perfection !

la concertation sur le SCoT continue jusqu’à fin décembre 2024 sur le site de cap atlantique et en mairie (voir modalités de concertation : comment le public peut contribuer).

Pour consulter chaque article, cliquez sur les liens suivants :


Dossier : CONTRIBUTION DU CODEV AU PROJET D’AMENAGEMENT STRATEGIQUE (PAS) dans le cadre de la révision du SCoT.

LA COCONSTRUCTION comme outil démocratique

Le Cadre environnemental, réglementaire, et géographique du territoire

Les Partenaires

Ressources foncières du territoire :

Ressources foncières du territoire 1-4 : Résidences secondaires et locations de courte durée

Ressources foncières du territoire 2-4 : Filière Agronomique

Ressources foncières du territoire 3-4 : Problématique globale du foncier

Ressources foncières du territoire 4-4 : Tourisme

Urbanisme et logement :

Urbanisme et logement 1-4 : filière de la construction

Urbanisme et logement 2-4 : parcours résidentiel

Urbanisme et logement 3-4 : aménagement des zones de logements, proximité des services et mixité fonctionnelle

Urbanisme et logement 4-4 : bourgs et centre-ville

Zone d’activité économiques et commerciales